第1250条款_Section 1250

什么是第1250条款？

美国《国内税收法典》第1250条款规定，若累积折旧超过以直线法计算的折旧，则国税局（IRS）将对折旧房地产的销售所得征收普通收入税。

第1250条款根据财产类型——居住性房地产或非居住性房地产——来确定应缴纳的税款，同时考虑了申报者拥有该财产的月份数。

第1250条款涉及对包括商业建筑、仓库、谷仓、租赁物业及其结构组件等可折旧房地产的销售所得按普通税率征税。然而，有形和无形个人财产以及土地不在此税规之列。

第1250条款主要适用于公司采用加速折旧方法折旧其房地产，这种方法导致在资产的早期阶段获得更大的扣除，与直线法相比。如果房地产以带来应税收益的售价出售，并且所有者使用加速折旧法对该物业进行折旧，国税局就会对实际折旧和直线折旧之间的差额按普通收入进行征税。

由于国税局要求所有1986年后购入的房地产必须使用直线法进行折旧，因此根据第1250条款将收益视为普通收入的情况相对罕见。如果业主通过赠与、作为同类交易的一部分出售，或通过其他方式处置物业，则无应税收益的可能性。[1]

为了观察第1250条款在实际中的应用，假设一位投资者购买了一处价值80万美元的房地产，且其使用寿命为40年。五年后，采用加速折旧法，该投资者累积申报了12万美元的折旧费用，导致成本基础为68万美元。

假设该投资者以75万美元的价格出售物业，产生了7万美元的应税收益。由于累积的直线折旧为10万美元（80万美元初始价格除以40年，再乘以五年的使用年限），因此国税局需要将实际折旧超过直线折旧的2万美元视为普通收入征税。随后，国税局将对剩余的5万美元收益按适用的资本利得税税率进行征税。

根据第1250条款，将收益作为普通收入的回收仅限于记录在房地产销售上的实际收益。在我们的示例中，如果投资者以69万美元出售房地产，产生了1万美元的收益，则国税局只会将1万美元归类为普通收入，而非额外的2万美元。

[1] Internal Revenue Service. "Publication 544," Page 43.